PSAK 13: Properti Investasi

Gambar dari sini.

TANAH DAN/ATAU BANGUNAN pada prakteknya dapat dicatat dengan berbagai macam nama akun. Bagi entitas manufaktur sepatu misalnya, tanah dan/atau bangunan dicatat sebagai aset tetap. Bagi developer/pengembang perumahan, tanah dan/atau bangunan dicatat sebagai persediaan. Selain itu, ternyata tanah dan/atau bangunan dapat juga dicatat sebagai properti investasi.

Properti investasi adalah properti berupa tanah dan/atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya yang dikuasai oleh pemilik atau lessee, untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau untuk kedua-duanya dan tidak untuk:
a. digunakan untuk proses produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan admiinistratif
b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

Dalam bahasa lainnya, properti investasi adalah tanah dan/atau bangunan yang dimiliki sendiri atau dimiliki oleh orang lain namun kita sewa dengan sewa pembiayaan (finance lease), yang kita rentalkan/disewakan dengan sewa operasi atau didiamkan saja dengan harapan nilainya akan naik di kemudian hari, atau untuk tujuan keduanya dan tidak digunakan dalam kegiatan operasional perusahaan dan bukan persediaan.

Contoh properti investasi:
a. tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
b. tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan
c. bangunan yang dimiliki oleh entitas/atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan, dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
d. bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
e. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Contoh nyata properti investasi adalah bangunan mal yang disewakan oleh pemilik mal kepada penyewa tenant.

Sedang contoh di bawah ini BUKAN merupakan properti investasi:
a. properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan sehari-hari atau sedang dalam pembangunan atau pengembangan untuk dijual –> dicatat sebagai persediaan. Contoh: apartemen
b. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga –> dicatat oleh perusahaan konstruksi sebagai piutang
c. properti yang dipergunakan sendiri –> dicatat sebagai aset tetap
d. properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan –> pada akhir masa sewa aset akan berpindah kepada lessee

Dalam beberapa kasus, pada sebuah tanah dan/atau bangunan, ada bagian yang disewakan, namun ada juga bagian yang dipergunakan sendiri oleh entitas untuk operasional perusahaan. Dalam kasus ini, apabila dapat dipisahkan bagian-bagian yang disewakan dan dipergunakan sendiri oleh perusahaan atau bagian-bagian yang dijual, maka bagian properti dicatat secara terpisah. Artinya pada satu tanah dan/atau bangunan, akan ada bagian properti yang dicatat sebagai aset tetap atau persediaan, ada juga bagian yang dicatat sebagai properti investasi. Namun jika bagian-bagian tersebut tidak dapat dipisahkan, maka dicatat sebagai bagian yang lebih signifikan (apakah akan dicatat sebagai aset tetap/persediaan atau properti investasi).

Kalau HOTEL, properti investasi atau bukan? menurut PSAK 13, jika selain menyewakan tanah dan/atau bangunan entitas juga memberikan jasa tambahan kepada penghuni/penyewa properti, maka:
a. jika tambahan jasa tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, dicatat sebagai properti investasi. Contohnya: kos-kosan. Dalam hal ini, ketika pemilik bangunan menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan kepada penyewa gedung/penghuni, besaran jasa keamanan atau pemeliharaan tersebut tidak berpengaruh signifikan terhadap keseluruhan perjanjian
b. jika tambahan jasa berpengaruh cukup signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, maka diakui sebagai aset tetap. Contohnya hotel. Dalam usaha hotel, jasa yang diberikan oleh pihak hotel (pelayanan kamar, penyediaan makanan, laundry, dll) lebih signifikan dibanding sewa kamarnya. Maka hotel bukan merupakan properti investasi, namun aset tetap bagi pemiliknya.
c. jika tambahan jasa berpengaruh sangat signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, maka tidak dicatat sebagai properti investasi.

Sama seperti aset lainnya, suatu aset dapat dicatat sebagai properti investasi jika memenuhi syarat sebagai properti investasi di atas dan besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan dari aset tersebut akan diperoleh serta biaya perolehan properti tersebut dapat diukur dengan andal. Biaya perbaikan dan pemeliharaan dibebankan, sedangkan biaya penggantian dikapitalisasi jika memenuhi dua syarat di atas tersebut.

Berdasarkan uraian di atas, properti investasi dapat diperoleh melalui pengadaan/pembelian atau sewa dari pihak lain melalui sewa pembiayaan. Dalam hal properti investasi diperoleh melalui pengadaan/pembelian maka properti investasi tersebut diukur sebesar harga beli/harga membangun. Namun jika properti investasi diperoleh melalui sewa pembiayaan, dicatat berdasarkan nilai yang lebih rendah antara nilai wajar atau nilai kini pembayaran sewa minimum (present value).

Properti investasi dapat dicatat pada model nilai wajr atau model biaya. Sedikit berbeda dengan aset tetap yang dicatat pada model biaya atau model revaluasian.