Category Archives: PSAK

PSAK 13: Properti Investasi

vorschau01_filmindirektev4_engl_buehne

Gambar dari sini.

TANAH DAN/ATAU BANGUNAN pada prakteknya dapat dicatat dengan berbagai macam nama akun. Bagi entitas manufaktur sepatu misalnya, tanah dan/atau bangunan dicatat sebagai aset tetap. Bagi developer/pengembang perumahan, tanah dan/atau bangunan dicatat sebagai persediaan. Selain itu, ternyata tanah dan/atau bangunan dapat juga dicatat sebagai properti investasi.

Properti investasi adalah properti berupa tanah dan/atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya yang dikuasai oleh pemilik atau lessee, untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau untuk kedua-duanya dan tidak untuk:
a. digunakan untuk proses produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan admiinistratif
b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

Dalam bahasa lainnya, properti investasi adalah tanah dan/atau bangunan yang dimiliki sendiri atau dimiliki oleh orang lain namun kita sewa dengan sewa pembiayaan (finance lease), yang kita rentalkan/disewakan dengan sewa operasi atau didiamkan saja dengan harapan nilainya akan naik di kemudian hari, atau untuk tujuan keduanya dan tidak digunakan dalam kegiatan operasional perusahaan dan bukan persediaan.

Contoh properti investasi:
a. tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
b. tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan
c. bangunan yang dimiliki oleh entitas/atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan, dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
d. bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
e. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Contoh nyata properti investasi adalah bangunan mal yang disewakan oleh pemilik mal kepada penyewa tenant.

Sedang contoh di bawah ini BUKAN merupakan properti investasi:
a. properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan sehari-hari atau sedang dalam pembangunan atau pengembangan untuk dijual –> dicatat sebagai persediaan. Contoh: apartemen
b. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga –> dicatat oleh perusahaan konstruksi sebagai piutang
c. properti yang dipergunakan sendiri –> dicatat sebagai aset tetap
d. properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan –> pada akhir masa sewa aset akan berpindah kepada lessee

Dalam beberapa kasus, pada sebuah tanah dan/atau bangunan, ada bagian yang disewakan, namun ada juga bagian yang dipergunakan sendiri oleh entitas untuk operasional perusahaan. Dalam kasus ini, apabila dapat dipisahkan bagian-bagian yang disewakan dan dipergunakan sendiri oleh perusahaan atau bagian-bagian yang dijual, maka bagian properti dicatat secara terpisah. Artinya pada satu tanah dan/atau bangunan, akan ada bagian properti yang dicatat sebagai aset tetap atau persediaan, ada juga bagian yang dicatat sebagai properti investasi. Namun jika bagian-bagian tersebut tidak dapat dipisahkan, maka dicatat sebagai bagian yang lebih signifikan (apakah akan dicatat sebagai aset tetap/persediaan atau properti investasi).

Kalau HOTEL, properti investasi atau bukan? menurut PSAK 13, jika selain menyewakan tanah dan/atau bangunan entitas juga memberikan jasa tambahan kepada penghuni/penyewa properti, maka:
a. jika tambahan jasa tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, dicatat sebagai properti investasi. Contohnya: kos-kosan. Dalam hal ini, ketika pemilik bangunan menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan kepada penyewa gedung/penghuni, besaran jasa keamanan atau pemeliharaan tersebut tidak berpengaruh signifikan terhadap keseluruhan perjanjian
b. jika tambahan jasa berpengaruh cukup signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, maka diakui sebagai aset tetap. Contohnya hotel. Dalam usaha hotel, jasa yang diberikan oleh pihak hotel (pelayanan kamar, penyediaan makanan, laundry, dll) lebih signifikan dibanding sewa kamarnya. Maka hotel bukan merupakan properti investasi, namun aset tetap bagi pemiliknya.
c. jika tambahan jasa berpengaruh sangat signifikan terhadap keseluruhan perjanjian, maka tidak dicatat sebagai properti investasi.

Sama seperti aset lainnya, suatu aset dapat dicatat sebagai properti investasi jika memenuhi syarat sebagai properti investasi di atas dan besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan dari aset tersebut akan diperoleh serta biaya perolehan properti tersebut dapat diukur dengan andal. Biaya perbaikan dan pemeliharaan dibebankan, sedangkan biaya penggantian dikapitalisasi jika memenuhi dua syarat di atas tersebut.

Berdasarkan uraian di atas, properti investasi dapat diperoleh melalui pengadaan/pembelian atau sewa dari pihak lain melalui sewa pembiayaan. Dalam hal properti investasi diperoleh melalui pengadaan/pembelian maka properti investasi tersebut diukur sebesar harga beli/harga membangun. Namun jika properti investasi diperoleh melalui sewa pembiayaan, dicatat berdasarkan nilai yang lebih rendah antara nilai wajar atau nilai kini pembayaran sewa minimum (present value).

Properti investasi dapat dicatat pada model nilai wajr atau model biaya. Sedikit berbeda dengan aset tetap yang dicatat pada model biaya atau model revaluasian.

Advertisements

PSAK 19: Aset Tidak Berwujud

stock-vector-business-strategy-concept-infographic-diagram-illustration-of-intangible-assets-types-vector-272993099

Gambar dari sini.

SETELAH kemarin kita membahas mengenai aset tetap, kali ini kita akan membahas mengenai aset tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah aset nonmoneter teridentifikasi tanpa wujud fisik yang memenuhi unsur keteridentifikasian, pengendalian atas sumber daya dan adanya manfaat ekonomis di masa depan (future economic benefits).

Pertama, suatu aset disebut teridentifikasi jika dapat dipisahkan dan timbul dari hak kontraktual. Yang dimaksud dapat dipisahkan adalah aset tersebut dapat dipusahkan atau dibedakan dari entitas dan dapat dijual, dialihkan, dilisensikan, disewakan atau dipertukarkan baik secara individual maupun bersama-sama dengan kontrak terkait, aset teridentifikasi, atau liabilitas teridentifikasi, terlepas apakah entitas bermaksud melakukan hal tersebut atau tidak. Selain dapat dipisahkan, suatu aset juga dikatakan teridentifikasi jika aset tersebut timbul dari hak kontraktual, terlepas apakah hak tersebut dapat dialihkan atau dipisahkan dari entitas atau dari hak dan kewajiban lainnya.

Selain memenuhi definisi keteridentifikasian, aset tidak berwujud juga harus dapat dikendalikan. Entitas disebut mengendalikan suatu aset jika entitas tersebut mampu memperoleh manfaat ekonomis masa depan dan dapat membatasi akses pihak lain dalam memperoleh manfaat ekonomis tersebut. Yang perlu dicatat dalam kaitannya antara pengendalian dengan hak kontraktual adalah, bahwa suatu bentuk pengendalian dapat ditunjukkan dengan hak hukum, namun hak hukum bukan merupakan syarat bagi suatu pengendalian, karena entitas dapat saja mengendalikan manfaat ekonomis di masa depan dengan cara lain.

Di sisi lain, suatu aset disebut memberikan manfaat ekonomis di masa depan apabila aset tersebut dapat memberikan manfaat ekonomi di masa depan yang berupa pendapatan dari penjualan barang atas jasa, penghematan biaya atau manfaat lain yang berasal dari penggunaan aset. Jadi manfaat ekonomis dari suatu aset tidak selalu diukur dari pendapatan/penghasilan yang diciptakan oleh aset tersebut, namun dapat juga diukur dari penghematan biaya yang diciptakan oleh aset tersebut/efisiensi.

Jika suatu aset memenuhi definisi aset tidak berwujud dan entitas dapat memastikan bahwa entitas akan memperoleh manfaat ekonomi dari aset tersebut di masa depan dengan kemungkinan yang besar, serta biaya perolehan aset tidak berwujud tersebut dapat diukur secara andal, maka aset tersebut dapat diakui dan diukur sebesar biaya perolehannya.

Entitas dapat memperoleh aset tidak berwujud melalui beberapa cara, diantaranya:

  1. Perolehan secara terpisah
    Entitas dapat membeli aset tidak berwujud. Aset tidak berwujud yang dibeli diukur sebesar harga beli dan biaya terkait langsung perolehan aset tidak berwujud tersebut.
    Aset tidak berwujud dicatat sebesar harga beli, termasuk bea masuk (import) dan pajak pembelian yang tidak dapat dikembalikan, setelah dikurangi diskon dan rabat dan seluruh biaya yang dapat diatribusikan langsung dalam mempersiapkan aset untuk dapat digunakan sesuai dengan intensinya.
    Contoh biaya yang dapat diatribusikan langsung misalnya imbalan kerja karyawan (upah/gaji), imbalan profesional (fee konsultan) dan biaya untuk menguji apakah aset tidak berwujud tersebut dapat berfungsi dengan baik atau tidak. Sedangkan biaya pengenalan produk/jasa baru, biaya iolanda dan kegiatan promosi, biaya penyelenggaraan bisnis di lokasi atau pelanggan baru, biaya pelatihan karyawan serta biaya administrasi dan biaya overhead umum merupakan biaya-biaya yang tidak dapat diatribusikan langsung kepada aset tidak berwujud.
  2. Akuisisi aset tidak berwujud sebagai bagian dari kombinasi bisnis
    Entitas juga dapat memperoleh aset tidak berwujud melalui proses akuisisi sebagai bagian dari kombinasi bisnis yang akan kita bahas pada bahasan mendatang. Contoh mudahnya, ketika mengakuisisi entitas lain, apabila nilai wajar yang dibayarkan entitas lebih besar dari nilai buku entitas yang diakuisisi, maka entitas akan mencatat goodwill sebesar selisih nilai wajar dan nilai buku. Goodwill inilah yang dimaksud dengan perolehan aset melalui akuisisi dalam rangka kombinasi bisnis.
  3. Akuisisi aset dengan hibah pemerintah
    Aset tidak berwujud juga dapat diperoleh melalui hibah pemerintah. Misalnya perolehan konsesi tambang atau wilayah tertentu kepada entitas, akan dicatat sebagai aset tidak berwujud. Entitas akan mencatat aset tidak berwujud tersebut sebesar nilai wajar, kecuali apabila nilai wajarnya tidak dapat diukur, maka entitas mencatat aset tidak berwujud terseut sebesar nilai nominal dan biaya yang dapat diatribusikan langsung kepada aset tidak berwujud tersebut. Contoh aset tidak berwujud lain yang diperoleh dari hibah pemerintah adalah hak mendarat di bandara urada, hak beroperasi pada stasiun TV/radio, hak impor, hak izin pengelolaan human atau hak kuota atau hak untuk mengakses sumber-sumber terbatas lainnya.
  4. Tukar menukar aset
    Aset tidak berwujud juga dapat diperoleh dari tukar menukar aset, baik antaraset tidak berwujud maupun antara aset tidak berwujud dengan aset lainnya. Dalam hal entitas memperoleh aset tidak berwujud melalui tukar menukar, maka aset tidak berwujud tersebut dicatat sebesar nilai wajarnya, kecuali apabila nilai wajar tidak dapat diukur, maka aset tidak berwujud dicatat sebesar aset yang dilepas dalam rangka tukar menukar tersebut.
  5. Aset tidak berwujud yang dihasilkan secara internal
    Entitas juga dapat menghasilan sendiri suatu aset tidak berwujud melalui kegiatan penelitian dan pengembangan. Pada tahap penelitian, entitas belum mengakui aset tidak berwujud, sehingga pengeluaran untuk penelitian diakui sebagai beban pada saat terjadinya dan tidak boleh dikapitalisasi (iya lah, mau dikapitalisasi kemana, asetnya aja belum ada ya kan?). Sedangkan dalam tahap pengembangan entitas dapat mengakui aset tidak berwujud juka memenuhi semua kriteria berikut ini:
    a. kelayakan teknis penyelesaian aset tidak berwujud sehingga dapat digunakan atau dijual. Dalam tahap ini entitas dapat memastikan bahwa aset tidak berwujud telah memenuhi syarat kelayakan teknis untuk dijual atau diperjualbelikan
    b. mempunyai niat untuk menyelesaikan aset tidak berwujud tersebut dan menggunakannya atau menjualnya. Memang syarat ini terkesan absurd, darimana kita bisa melihat niat entitas? Niat untuk menyelesaikan aset tidak berwujud sehingga dapat digunakan atau dijual dapat terlihat dari keputusan-keputusan yang diambil management
    c. memiliki kemampuan untuk menggunakan atau menjual aset tidak berwujud
    d. bagaimana cara aset tersebut dapat menghasilkan manfaat ekonomis di masa depan, termasuk menunjukkan adanya pasar untuk output aset tersebut atau untuk aset itu sendiri, atau kegunaan dari aset tersebut
    e. tersedia kecukupan sumber day teknis, keuangan dan sumber daya lain untuk menyelesaikan pengembangan aset tidak berwujud dan untuuk menggunakan atau menjual aset tersebut
    f. memiliki kemampuan untuk mengukur secara andal pengeluaran yang terkait dengan aset tidak berwujud selama pengembangannyaApabila keenam syarat tersebut terpenuhi, selain bisa mengakui aset tidak berwujud, entitas juga dapat mengkapitalisasi pengeluaran yag relevan ke dalam aset tidak berwujud.
    Namun perlu dicatat bahwa merek, kepala surat kabar, judul publisitas, daftar pelanggan dan hal-hal sejenis dengan substansi yang sama yang dihasilkan secara internal tidak boleh diakui sebagai aset tidak berwujud, karena pengeluaran dalam rangka menghasilkan hal-hal tersebut tidak dapat dibedakan dengan biaya untuk mengembangkan usaha secara keseluruhan, sehingga sulit memenuhi kriteria keteridentifikasian.

Sama seperti aset tetap, aset tidak berduju dapat diukur dengan model biaya atau model revaluasi. Umur aset tidak berwujud dapat dibagi ke dalam dua kategori, yaitu terbatas dan tidak terbatas dilihat dari masa manfaat ekonomisnya. Apabila masa manfaat ekonomis suatu aset tidak berwujud terbatas, entitas harus menilai jangka waktu atau jumlah produksi atau jumlah unit serupa yang dihasilkan selama masa manfaat, berdasarkan masa manfaat ekonomis yang terbatas tersebut kemudian aset tidak berwujud diamortisasi. Sebaliknya, apabila masa manfaat ekonomis suatu aset tidak berwujud tidak terbatas dimana berdasarkan analisis dari seluruh faktor relevan tidak ada batas yang terlihat saat ini atas periode yang mana aset diharapkan menghasilkan arus kas neto bagi entitas, maka aset tidak berwujud tersebut tidak diamortisasi. Namun entitas harus melakukan pengujian penurunan nilai setiap tahun.

Umur manfaat aset tidak berwujud pada dasarnya dipengaruhi oleh dua hal, faktor ekonomik, yakni dilihat dari periode manfaat ekonomik masa depan yang akan diperoleh entitas serta faktor hukum yang membatasi periode entitas memiliki akses pengendalian atas manfaat tersebut. Untuk menghitung masa manfaat suatu aset tidak berwujud, dipilih periode yang paling singkat diantara dua periode tersebut.

Ketentuan Perpajakan
Aturan pajak kita sebenarnya tidak ada ketentuan yang secara khusus mengatur mengenai aset tidak berwujud. Aset tidak berwujud pada dasarnya sama saja dengan aset tidak berwujud. Beberapa ketentuan yang mengatur diantaranya:
a. Pasal 10 UU PPh mengatur mengenai pengakuan harta pada saat perolehannya
b. Pasal 11A mengatur mengenai amortisasi, dimana menurut aturan ini, aset tidak berwujud masa manfaatnya sama dengan masa manfaat aset berwujud, yakni terdiri dari 4 kelompok dengan masa manfaat 4, 8, 16 dan 20 tahun dengan metode amortisasi yang diperbolehkan adalah metode garis lurus atau saldo menurun
c. Aturan PPN juga mengenai istilah barang kena pajak tidak berwujud sebagai salah satu barang yang dalam penyerahannya dikenai PPN

Sehingga dapat kita simpulkan bahwa tidak ada aturan khusus yang mengatur mengenai aset tidak berwujud karena pada dasarnya aset tidak berwujud tersebut disamakan dengan aset berwujud.