Perolehan Aset Bangunan: Beli Jadi, Membangun, atau Sewa? (Seri Tax Planning)

Berbicara Laporan Posisi Keuangan (Neraca), aset memegang peranan penting, bahkan sangat penting. Karena aset akan ditandingkan dengan liabilitas dan ekuitas. Aset sendiri menggambarkan kemampuan entitas dalam beroperasi, karena tanpa aset tentu entitas tidak dapat menjalankan operasinya. Aset juga menggambarkan kemana liabilitas yang diperoleh dan ekuitas yang dimiliki entitas digunakan. Dengan kata lain, aset juga menggambarkan kebijakan perusahaan dalam usahanya memperoleh pendapatan/penghasilan di masa depan (future economic benefit).

Salah satu aset yang penting bagi perusahaan adalah bangunan. Bangunan bisa berupa bangunan kantor, pabrik, gudang, atau bahkan landasan udara. Masing-masing bangunan memiliki kegunaan, manfaat, harga, risiko, serta variabel lain yang menjadi ciri khas bangunan tersebut. Misalnya bangunan kantor tentu berbeda dengan bangunan pabrik, dari sisi luas, konstruksi, lokasi, harga, dll. Oleh karena itu kita tidak akan bisa membandingkan antara bangunan kantor dengan pabrik.

Dalam perolehan aset berupa bangunan entitas dapat memperolehnya dari akuisisi (membeli), membangun sendiri (baik melalui jasa konstruksi atau kegiatan membangun sendiri sesuai definisi membangun sendiri dalam kaidah PPN) atau menyewa dari pihak lain (baik sewa operasi maupun finance lease sesuai Kaidah PSAK 30/73).

Sesuai yang saya sebutkan di atas, baik akuisisi, membangun, atau menyewa masing-masing memiliki karakteristik yang berbeda, baik plus maupun minusnya. Contohnya menyewa gudang mungkin lebih murah daripada harus membeli atau mendirikan gudang. Namun bisa jadi juga apabila dihitung membangun gudang justru lebih murah apabila dipergunakan dalam waktu yang lama. Baik membeli, membangun atau menyewa keputusannya murni sebagai keputusan bisnis manajemen.

Kira-kira pilihan mana yang paling memberikan dampak pajak paling minimal? Baik akuisisi, membangun sendiri, maupun sewa memiliki dampak pajak masing-masing. Dalam upaya membandingkan ini, penulis membuat ilustrasi sebagai berikut:

PT A membutuhkan sebuah gudang sebagai penyimpanan persediaan dengan lokasi strategis, yakni di sepanjang jalan alternatif yang dekat dengan jalan utama/arteri. PT A sengaja memilih jalan alternatif karena peruntukan jalan arteri sesuai peraturan daerah tidak boleh dipergunakan untuk gudang, selain itu harga properti di sepanjang jalan arteri sangat mahal. Untuk memperoleh bangunan ini PT A memiliki tiga alternatif yakni akuisisi, membangun atau menyewa.

Apabila bangunan diperoleh dengan cara akuisisi, bangunan yang tersedia adalah bangunan yang telah berusia lebih dari 10 tahun, padahal usia bangunan (HGB) di daerah tersebut paling lama 25 tahun, sehingga PT A hanya dapat menggunakannya paling lama 15 tahun. Selain itu harga tanah dan bangunannya juga cukup mahal. Opsi ini dapat dieksekusi dengan harga Rp40 miliar.

Apabila bangunan diperoleh dengan cara membangun sendiri, tanah yang cukup tersedia di lokasi ujung jalan alternatif, sehingga kemungkinan pengiriman barang dari gudang ke toko membutuhkan waktu yang sedikit lebih lama. Selain itu proses pembangunan juga memakan waktu sekitar 2 tahun, sehingga gudang tidak akan tersedia dan entitas harus memperpanjang biaya sewa gudang selama 2 tahun ini. Namun opsi ini memberikan efisiensi di masa depan yang cukup besar mengingat dengan harga tanah yang ada sekarang, entitas bisa membangun gudang cukup besar yang representatif, bahkan entitas dapat menyewakan bagian gudang yang tidak terpakai untuk pihak lain. Opsi ini dapat dieksekusi dengan harga Rp50 miliar.

Apabila bangunan diperoleh dengan cara menyewa, entitas memiliki dua opsi: melanjutkan sewa yang sekarang di gudang pelabuhan (yang mana sangat jauh dari toko), atau menyewa gudang di jalur alternatif. Tersedia gudang yang dapat disewa namun dengan luas yang terbatas. Selain itu pemilik gudang juga berencana menaikkan harga sewa gudang setiap tahun sebesar 10%. Harga sewa per tahunnya Rp10 miliar dengan luas 1/5 luas gudang yang dapat dibangun sendiri oleh PT A.

Untuk mengeksekusi 3 opsi di atas, PT A tetap harus melakukan pinjaman ke bank.

Dampak pajak dari masing-masing opsi di atas digambarkan sebagai berikut:

UraianAkuisisiMembangunMenyewa
Pencatatan Aset di Neraca/Laporan Posisi KeuanganDicatat sebagai aset sesuai kaidah PSAK 16, yakni harga beli bangunan ditambah biaya-biaya yang dikeluarkan entitas untuk memperoleh bangunan tersebut. Entitas harus menambahkan biaya bunga yang dibayarkan kepada kreditur di tahun diperolehnya bangunan sebagai salah satu komponen nilai bangunan untuk dikapitalisasi.Dicatat sebagai aset sesuai kaidah PSAK 26 untuk multi years contract. Biaya bunga yang dibayarkan selama proses pembangunan tidak dapat dibebankan, melaikan dikapitalisasi sebagai nilai bangunan (berlaku baik aturan komersial maupun fiskal)Apabila sewa dicatat sebagai sewa operasi, maka entitas tidak mencatatkan aset di neraca. Namun apabila bangunan dicatat dengan finance lease (misalnya ada hak opsi) maka entitas harus mencatatnya sebagai aset entitas.
Biaya PenyusutanDicatat seperti biasaDicatat ketika bangunan telah selesai dibangun.Apabila sewa operasi, entitas tidak dapat menyusutkan aset. Namun apabila sewa dilakukan dengan finance lease, entitas dapat mencatat beban penyusutan secara komersial, namun tidak dapat dilakukan secara fiskal. Artinya biaya penyusutan tersebut harus dilakukan koreksi fiskal positif.
Masa manfaatSecara komersial, masa manfaat dicatat sesuai masa manfaat yang tersisa pada saat gedung dibeli. Namun secara fiskal entitas harus memilih antara 10 tahun (banguann tidak permanen) atau 20 tahun (bangunan permanen).Secara komersial, masa manfaat dicatat sesuai masa manfaat yang sebenarnya. Namun secara fiskal entitas harus memilih antara 10 tahun (bangunan yang tidak permanen) atau 20 tahun (bangunan permanen)
Aspek Pajak atas perolehan bangunanBea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan bagi pembeli, PPh final atas perolehan bangunan 5% bagi penjual.PPh final jasa konstruksi bagi penyelenggara jasa konstruksi dan PPN/PPN KMS bagi pengguna jasa.PPh final atas sewa 10%
Biaya-biaya yang mungkin dapat diatribusikan langsungBiaya notaris, biaya bunga (di tahun pembelian, selanjutnya dibebankan spt biasa), biaya provisi, dll.Biaya bunga (selama masa pembangunan), biaya notaris jika ada, dll.Tidak ada.

Dari tabel di atas dapat dipertimbangkan kira-kira opsi mana yang memberikan benefit pajak paling tinggi bagi entitas, tentu disesuaikan dengan intensi dan kepentingan entitas dalam memiliki gudang tersebut.

Semoga bermanfaat.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.